Help! Een gebrek in mijn huurwoning… Wat nu?
In Nederland waren er in 2021 circa 3,4 miljoen huurwoningen. Dit is iets meer dan 40% van alle woningen in Nederland. Heel veel mensen hebben dus te maken met een verhuurder. Deze verhuurder is hoofdzakelijk verantwoordelijk is voor de staat en het onderhoud van de woning. Maar wat nu als er iets niet klopt met de woning? Er is een lekkage of de kozijnen zijn gaan rotten…. Wie is verantwoordelijk? Welke rechten en plichten heeft u als huurder?
Huurovereenkomst
Veel verhuurders gebruiken huurovereenkomsten met algemene bepalingen. Deze huurovereenkomsten (ROZ-model) hebben in de bijbehorende algemene bepalingen veelal staan wie voor welk onderhoud en welke reparatie verantwoordelijk is. Is er een andere huurovereenkomst gebruikt zonder algemene bepalingen, dan gelden de ‘gewone’ wettelijke verplichtingen. Het is dus van belang om eerst de huurovereenkomst na te kijken of daar iets geregeld is over onderhoud en reparaties.
Wat is een gebrek?
Zowel de huurovereenkomsten als de wet spreken over een ’gebrek’. Maar wat is nu een gebrek? Van een gebrek aan de huurwoning is sprake wanneer:
- De huurwoning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst hiervan had mogen verwachten en
- dat dit gebrek niet door de schuld van de huurder is ontstaan.
Als voorbeeld: een lekkage waarvoor de huurder niet verantwoordelijk is of wanneer de huurwoning zo instabiel blijkt te zijn dat de huurder het maar beperkt kan gebruiken.
In principe geldt dat de verhuurder aansprakelijk en verantwoordelijk is voor het verhelpen van de gebreken. Maar gebreken die zijn ontstaan doordat de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt blijven echter voor de verantwoordelijkheid van de huurder. Dit geldt ook voor gebreken aan veranderingen die de huurder zelf in het gehuurde heeft aangebracht.
Welke mogelijkheden heeft de huurder?
Herstel gebrek
Wanneer de huurder een gebrek vaststelt, moet hij dit altijd eerst aan de verhuurder melden en hem de kans geven dit te herstellen. De kosten van herstel komen voor rekening van de verhuurder. Als de verhuurder het gebrek wel kan repareren, maar dit niet binnen een redelijke termijn doet of niet wil, dan mag de huurder dit zelf op kosten van de verhuurder repareren. De kosten die de huurder maakt voor de reparatie mag hij in mindering brengen op de huurprijs, maar deze kosten moeten wel reëel zijn. Pas op: als achteraf blijkt dat de huurder onrecht kosten met de huurprijs heeft verrekend, dan heeft de huurder te weinig huur betaald met alle gevolgen van dien.
Vermindering huurprijs
De huurder kan naast herstel van het gebrek ook een huurprijsvermindering en schadevergoeding eisen. Een huurprijsvermindering moet de huurder via een procedure bij de rechter vragen. Een huurvermindering kan niet willekeurig. Deze vermindering moet wel in verhouding staan tot het gebrek en de last die de huurder daardoor ervaart. De huurder kan ook een schadevergoeding eisen als de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek of het gebrek kende of behoorde te kennen voor de start van de huurovereenkomst.
Ontbinding huurovereenkomst
Als het gebrek zo groot is dat het huurgenot (bijna) volledig is verdwenen, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit kan alleen als aan de voorwaarden is voldaan.
Waar moet de huurder op letten?
- Leg duidelijk vast hoe staat van de woning was bij de start van de huurovereenkomst (opleverstaat) eventueel met foto’s;
- Kijk goed in het contract of er afspraken zijn gemaakt over onderhoud en reparatie en zo ja, wat houden deze afspraken in. Begrijpt u niet goed wat in het contract staat? Een advocaat kan hierbij helpen en uw vragen beantwoorden;
- Meldt gebreken direct bij de verhuurder. Wanneer het gehuurde niet voldoet aan de afgesproken eisen, laat dit schriftelijk weten en geef hem een redelijke termijn voor de reparatie/herstel van het gebrek.
- Doet de verhuurder niks ook niet na herhaaldelijk vragen, bespreek met uw advocaat de mogelijkheid om hem daartoe te dwingen;
- Zijn de gebreken ernstig genoeg? Bespreek dan de mogelijkheden tot vermindering van de huurprijs, schadevergoeding en/of ontbinding van de huurovereenkomst met uw advocaat.
- Bij twijfel of vragen neem contact op met uw advocaat.
Wij kunnen helpen!
Wij helpen u graag bij het controleren van de huurovereenkomst en het beantwoorden van uw vragen over de huurovereenkomst en het huurrecht. Als de huurwoning gebreken vertoont, dan kunnen wij u helpen bij het vinden van een passende oplossing en ondersteunen bij de communicatie met de verhuurder. Neem contact met ons op of plan direct een gratis afspraak (intake) in via onze website!
