Heb ik recht op een verlaging van de huurprijs? Veel ondernemers in de horeca en winkeliers hebben zich dit de afgelopen maanden afgevraagd. Door Corona-maatregelen van de overheid zijn de ondernemers zwaar getroffen. De kantonrechter in Den Haag heeft nu voor het eerst in een bodemprocedure hierover een uitspraak gedaan. De huurder en de verhuurder dienen het ‘verlies’ te delen. De huurder heeft recht op een verlaging van de huurprijs met 50%!
Kan deze uitspraak niet alleen van belang zijn voor restaurateurs en café-eigenaren maar ook voor winkeliers ? Lees vlug verder.
Huuropschorting of huurkorting
In de eerdere rechtspraak is een lijn te bespeuren dat een huurder van horeca- of winkelruimte recht heeft op een huuropschorting, waarbij de opgeschorte huur (veelal tussen de 25-50%) op een later moment alsnog betaald moet worden. Het ging dus (nog) niet over een vermindering/korting van de huur. Dit had ermee te maken dat die eerdere rechtszaken allemaal kort geding zaken betroffen, waarin slechts voorlopige oordelen worden uitgesproken en de rechter niets kan zeggen over een vermindering/korting van de huur. Dat is in hogergenoemde bodemprocedure dus anders. Vandaar de relevantie van deze recente uitspraak van de kantonrechter in Den Haag.
Coronacrisis leidt tot herstellen evenwicht afspraken in huurovereenkomst
De kantonrechter in Den Haag heeft zijn uitspraak, dat deze horecaondernemer tijdens de lockdown slechts de helft van de huur hoeft te betalen, gegrond op het oordeel dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Huurder en verhuurder hebben deze pandemie en haar gevolgen niet verdisconteerd in de afspraken zoals vastgelegd in de huurovereenkomst. Er is wegens de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Verhuurder mag hierdoor niet een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangen. Oftewel: verhuurder mag niet verlangen dat de huurder de volledige huurprijs blijft betalen. Dat een verhuurder heeft ingestemd met een huuropschorting maakt dit ook niet anders: de huurder heeft recht op een huurkorting.
Huurkorting 50%
De kantonrechter in Den Haag oordeelt dat de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over huurder en verhuurder moeten worden verdeeld gedurende de periode waarin de huurder de exploitatie van zijn horecabedrijf geheel heeft moeten staken. Een huurkorting van 50% dus. Dit ziet dan op de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020, alsook op de periode van 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt. In deze perioden is de horeca immers, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten. Voor de periode dat de horeca deels de exploitatie heeft kunnen hervatten – 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 – komt de rechter tot een vermindering van 25% van de huurprijs. Ook in die periode was er sprake van de nodige beperkingen voor de horeca zoals het aantal plaatsen voor gasten waardoor nog steeds van een aanzienlijke omzetderving sprake was.
Omzetverlies als vereiste
Wel gold voor de huurder het vereiste dat hij kon aantonen dat hij omzetverlies heeft geleden als gevolg van de coronacrisis. Deze horecaondernemer slaagde daarin aan de hand van jaarrekeningen van 2018 en 2019 en bankafschriften en “tikkie-betalingen” in genoemde perioden van sluiting. In deze kwestie had de horecaondernemer weliswaar overheidssteun ontvangen maar dit was onvoldoende om de huur te blijven betalen. Bovendien geldt volgens de kantonrechter dat de overheidssteun niet uitsluitend bedoeld is voor de huurbetaling maar evenzo voor de betaling van overige vaste lasten.
Huurkorting met terugwerkende kracht
Tenzij er door een huurder met diens verhuurder al sluitende afspraken zijn gemaakt over de huurbetaling in coronatijd kan (vermoedelijk) ook met terugwerkende kracht aanspraak op een huurkorting worden gemaakt. Ook dat is een belangrijk gevolg van deze uitspraak.
Uitspraak ook relevant voor winkeliers?
Relevant is verder dat deze uitspraak niet alleen de horeca maar ook winkeliers kunnen hier een beroep op doen. De oordelen van deze kantonrechter kunnen zeker over de periode dat winkels gedwongen hun deuren (hebben) moeten sluiten immers één-op-één worden toegepast bij de vraag of ook winkeliers recht hebben op een huurkorting. Dat ook winkeliers, als zij hun omzetverlies wegens corona en de beperkende maatregelen kunnen aantonen, recht hebben op een huurkorting ligt met deze eerste bodemuitspraak temeer voor de hand. Zie ECLI:NL:RBDHA:2021:461
Neemt u gerust contact op als u met deze materie van doen hebt en juridische bijstand wenst.
Quattro Advocaten is u graag van dienst !
