Bij gebrek aan een energielabel C dreigt sluiting vanaf 2023
Vanaf 2023 moet een kantoorgebouw minimaal een energielabel C hebben, anders mag het niet worden gebruikt. Advocate Britt Robijns legt uit hoe dat zit.
Vanaf 1 januari 2008 is de eigenaar verplicht om een geldig energielabel te overleggen bij de verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen zoals bedrijfsgebouwen en kantoren. Sinds medio 2018 bevat artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 een gebruiksverbod indien het betreffende pand niet voldoet aan minimaal een energielabel C. Best een (juridisch) heftige verduurzamingsmaatregel dus.
Bijzonder is dan ook dat dit gebruiksverbod zonder veel reuring in het Bouwbesluit 2012 is beland. Wellicht vormt dit ook de reden voor het feit dat er tot op heden vrij weinig actie vanuit de markt plaatsvindt. In juli 2020 beschikte namelijk slechts 34% van de betreffende kantoorgebouwen over een energielabel C. Komende jaren dient hier dus veel (verduurzamings)werk verricht te worden. Zeker met het huidige tempo: in het eerste half jaar van 2020 is het aantal ‘C-gelabelde’ kantoorgebouwen met slechts 2% gegroeid.
Hoogste tijd om hier eens extra bij stil te staan. Wanneer geldt nu deze C-label plicht en gelden er wellicht uitzonderingen op dit C-label? Wie moet hier eigenlijk aan voldoen? Dient u als huurder hierover afspraken te maken met uw verhuurder?
Wanneer is deze wetgeving van toepassing? En gelden er uitzonderingen?
Deze wettelijke verplichting geld voor een. gebouw, of deel daarvan, met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en nevenfuncties. Denk bijvoorbeeld aan een winkelpand met daarboven kantoorruimte. In dit geval geldt de wetgeving enkel voor het gedeelte met daadwerkelijk de functie kantoorruimte. Het begrip kantoorgebouw dient ruim te worden uitgelegd. Zo valt ook onder deze wetgeving: de kantine ten behoeve van deze kantoorruimte of bijvoorbeeld de vergaderzalen. Toch zijn er een aantal uitzonderingen:
- Een ondergeschikt kantoor (minder dan 50% van het gebruiksoppervlakte is kantoorfunctie).
- Een kleiner kantoor (de totale gebruiksoppervlakte aan kantoor- en nevenfuncties is minder dan 100m2 in het totale gebouw).
- Een monumentaal gebouw, of gebouw dat binnen 2 jaren wordt gesloopt, getransformeerd of onteigend.
- De geldende hardheidsclausule (men mag volstaan met energiebesparende maatregelen met een. terugverdientijd van 10 jaren of minder).
Wie moet er aan deze wetgeving voldoen?
Volgens de wetgeving moet de ‘gebruiker’ van een betreffend kantoorgebouw vanaf 1 januari 2023 kunnen aantonen dat het gebouw voldoet aan minimaal een C-label. Echter, wie is nu die gebruiker waar de wetgever het over heeft? Volgens de toelichting op de wet heeft de wetgever als uitgangspunt dat dit de eigenaar is. Ook als het gebouw verhuurd wordt. Helaas omschrijft de wet zelf dit niet. Daarom moet aansluiting worden gezocht bij de regels over bestuurlijke handhaving. De handhavingssanctie wordt immers opgelegd aan degene (de (rechts)persoon) die het in zijn macht heeft om de overtreding te beëindigen. Dit kan per geval verschillen. In een uitspraak die ook voor deze situatie relevant is, is door de rechter in het geval van een huurrelatie bepaald dat dit afhankelijk is van welke mate van reële zeggenschap de verhuurder/eigenaar heeft over het treffen van energiebesparende maatregelen en of een verplichte medewerking hieraan door de huurder contractueel afdwingbaar is via het huurcontract.
Dient u al huurder hierover afspraken te maken met uw verhuurder?
Als huurder dient u allereerst de huurovereenkomst te bekijken om te zien of er al enkele bepalingen staan opgenomen. Het is immers mogelijk dat uw verhuurder al zeggenschapsmaatregelen en contractueel afdwingbare bepalingen in de huurovereenkomst heeft opgenomen. In alle gevallen, zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten, geldt dat de huurovereenkomst de basis vormt.
Nieuwe huurovereenkomsten:
Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor een langere periode, is het aan te bevelen om afspraken te maken over wie de verantwoordelijkheid draagt voor het verkrijgen van het C-label. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over de omvang van de energiebesparende maatregelen, wanneer en hoe deze moeten worden uitgevoerd, voor wiens rekening de maatregelen komen en wat de invloed hiervan is op de huurprijs. Op deze wijze wordt discussie in de toekomst voorkomen.
Langdurige huurovereenkomsten:
Heeft u een huurovereenkomst die na 1 januari 2023 doorloopt en waarin geen duidelijke afspraken hieromtrent zijn gemaakt? Dan biedt het huurrecht de nodige handvatten om hier invulling aan te gegeven. Zo bevatten veel huurovereenkomsten bepalingen omtrent het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden waarop zowel de huurder als de verhuurder een beroep kan doen.
Let op: aangezien de wetgeving spreekt over de ‘gebruiker’ is het niet geheel duidelijk tegen wie nu handhavend zal worden opgetreden. Hoewel het vermoeden bestaat dat dit in veel gevallen de verhuurder (eigenaar) zal zijn, is dat op dit moment nog niet met zekerheid te zeggen. Het is dus in het belang van zowel de verhuurder als de huurder om hier duidelijke afspraken over te maken en er in ieder geval (gezamenlijk) zorg voor te dragen dat tijdig aan deze wettelijke verplichting wordt voldaan.
Meer weten over de ontwikkelingen in Vastgoed? Neem contact met mij op!
